Pe scurt
Ai modificat un apartament din Sectorul 4 – ai mutat sau desființat pereți, ai schimbat compartimentarea – fără autorizație de construire? Explicăm, pas cu pas, cum se intră în legalitate: ce documente cere Primăria Sectorul 4 pentru certificatul de atestare a edificării și ce acte sunt necesare ulterior pentru actualizarea documentației cadastrale la OCPI.
Etapele complete ale procesului, pe scurt
- Stabilirea exactă a situației: ce s-a modificat, când, dacă afectează elemente structurale (pereți portanți)
- Realizarea releveului nou al apartamentului, de către un topograf/persoană autorizată ANCPI
- Întocmirea expertizei tehnice (MLPAT) de către un expert tehnic atestat
- Întocmirea dosarului de obtinere a certificatul de atestare a edificarii constructiei
- Depunerea dosarului la Primăria Sectorul 4 – Direcția/Serviciul Urbanism, pentru obținerea certificatului de atestare a edificării in conformitate cu art. 36, alin. 6 din legea 50/1991
- După obținerea documentului de la primărie, depunerea dosarului la OCPI pentru actualizarea cadastrului și a cărții funciare
Documentele solicitate de Primăria Sectorul 4 pentru certificatul de edificare
Lista de mai jos este cea solicitată, în mod uzual, de direcțiile de urbanism din București pentru acest tip de dosar. Recomandăm verificarea listei actualizate direct pe site-ul Primăriei Sectorul 4 sau la Biroul Cetățeanului/Serviciul Urbanism, întrucât formularele-tip și eventualele cerințe suplimentare pot fi actualizate periodic.
- Cerere-tip pentru eliberarea certificatului de atestare a edificării construcției / adeverinței de edificare, completată integral și semnată de toți proprietarii
- Acte de identitate ale proprietarilor (copie), respectiv certificat constatator ONRC dacă proprietarul e persoană juridică
- Actul de proprietate al apartamentului (contract de vânzare, certificat de moștenitor etc.), în copie
- Extras de carte funciară pentru informare, actualizat
- Certificat fiscal privind imobilul, care dovedește plata la zi a impozitului
- Expertiza tehnică (MLPAT) întocmită de un expert tehnic atestat, cu concluzii privind respectarea cerințelor fundamentale de calitate și neafectarea structurii de rezistență – nu mai veche de 1 an calendaristic
- Documentație tehnică de arhitectură (memoriu tehnic și piese desenate – releveu vechi și releveu nou), întocmită de un arhitect sau urbanist cu drept de semnătură, cu concluzii privind încadrarea în reglementările de urbanism aprobate (POT, CUT)
- Declarație notarială pe propria răspundere privind vechimea lucrărilor executate fără autorizație (dacă situația se încadrează în regimul tranzitoriu aplicabil modificărilor vechi)
- Declarație notarială privind inexistența unui proces-verbal de constatare a contravenției pentru lucrarea respectivă, sau, dacă acesta există, copie după proces-verbal și dovada plății amenzii
- Notă de constatare de la Poliția Locală / Serviciul Disciplina în Construcții, cu anul lucrării și stadiul actual (dacă este solicitată de primărie)
Documentele necesare pentru documentația cadastrală (OCPI)
După obținerea certificatului de la primărie, urmează etapa de actualizare a cadastrului și a cărții funciare, pentru ca situația din actele oficiale să corespundă cu realitatea din apartament.
- Certificatul de atestare a edificării / autorizația de regularizare, obținut(ă) de la primărie, în original
- Documentația cadastrală actualizată (plan de amplasament și delimitare, releveu nou al apartamentului), întocmită de un topograf/persoană autorizată ANCPI
- Actul de proprietate al apartamentului
- Releveul anterior avizat de OCPI in cazul in care imobilul este deja intabulat/Schita imobilului anexa la actul de proprietate in cazul primei inregistrari a imobilului UI
- Certificat fiscal privind imobilul, valabil la data depunerii
- Asigurarea oligatorie a apartamentului - PAD
- Cărțile de identitate ale proprietarilor
Recomandare practică pentru Sectorul 4
Pentru imobilele din Sectorul 4, verificați dacă blocul se află într-o zonă cu reglementări urbanistice speciale (de exemplu, zone cu PUZ aprobat recent), întrucât acest lucru poate influența concluziile memoriului de arhitectură privind încadrarea în POT/CUT.
Un dosar incomplet este cel mai frecvent motiv de întârziere – recomandăm parcurgerea, în ordine, a etapelor de mai sus și verificarea, înainte de depunere, că toate documentele tehnice (expertiză, memoriu, releveu) sunt datate în perioada de valabilitate cerută de primărie.
Întrebări frecvente
Cât durează obținerea certificatului de edificare în Sectorul 4?
Termenul legal standard de răspuns al autorității este, de regulă, de până la 30 de zile de la depunerea dosarului complet; termenul poate varia în funcție de volumul de dosare aflate în lucru la momentul respectiv.
Modificările mele sunt de acum câțiva ani – ce regim se aplică?
Dacă lucrările au fost executate cu mai mult de 3 ani în urmă și termenul de prescripție s-a împlinit înainte de 25 august 2026, situația poate fi tratată prin mecanismul certificatului de atestare a edificării; pentru modificări mai recente, se aplică noul regim din Legea 169/2026 (autorizație de regularizare sau, după caz, notificare simplificată).
Pot vinde apartamentul fără să intru în legalitate?
Tehnic este posibil dacă achizitia imobilului se face prin plata cash, dar dacă există modificări nedeclarate, notarul poate solicita clarificarea situației, ceea ce face recomandabilă intrarea în legalitate înainte de tranzacție. In situatia in care imobilul este cumparat prin credit bancar, banca finantatoare, in urma constatarii evaluatorului imobiliar, va solicita in mod obligatoriu proprietarului actual clarificari si chiar remedierea situatiei.
Temei legal
- Legea nr. 169/2026 – Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (M.Of. nr. 661/10.08.2026), în vigoare de la 25 august 2026 – art. 301 (autorizația de regularizare) și art. 294 (procedura simplificată prin notificare)
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții – ABROGATĂ de la 25 august 2026; art. 37 alin. (6) și art. 31 rămân relevante ca reper istoric pentru situațiile consumate sub legea veche
- Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, cu modificările și completările ulterioare – bază pentru expertiza tehnică
- Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare
- Ordinul directorului general al ANCPI nr. 600/2023 pentru aprobarea Regulamentului de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, cu modificările ulterioare
Actualizare legislativă importantă: de la 25 august 2026, Legea nr. 50/1991 este abrogată integral, odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026 – Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Vechiul mecanism al „certificatului/adeverinței de atestare a edificării” (bazat pe art. 37 alin. 6 și art. 31 din Legea 50/1991, aplicabil după împlinirea termenului de prescripție de 3 ani) rămâne, în practică, relevant pentru modificările vechi, la care termenul de prescripție s-a împlinit înainte de schimbarea legii – fiind tratate drept situații juridice deja consumate. Pentru modificările recente sau aflate în curs, se aplică noul cadru: autorizația de regularizare (art. 301) sau, dacă lucrarea se încadrează în categoria compartimentărilor interioare nestructurale și demontabile din materiale ușoare, procedura simplificată prin notificare (art. 294). Recomandăm stabilirea exactă a regimului aplicabil situației dumneavoastră înainte de a depune orice dosar. Notă: procedura de intrare în legalitate depinde de vechimea exactă a modificărilor și de încadrarea lor tehnică (structurale sau nestructurale), iar cerințele documentare pot varia de la o primărie la alta. Informațiile din acest articol au caracter general și orientativ; recomandăm o evaluare punctuală a situației dumneavoastră, direct cu echipa noastră sau cu Direcția de Urbanism competentă, înainte de a începe demersurile.
Ai o situație asemănătoare?
Trimite-ne detaliile și revenim cu ofertă și termen estimat.
Cere ofertă gratuită