De ce ai nevoie de releveu pentru autorizația de funcționare – ghid complet pentru București și Ilfov (2026)

Releveul este reprezentarea grafică la scară a unui spațiu sau construcții existente – un plan care arată exact cum arată spațiul în realitate: dimensiuni, compartimentare, poziția golurilor de uși și ferestre, suprafața utilă și construită. El nu este un plan de proiect (nu arată ce urmează să construiești), ci o fotografie tehnică a situației actuale.

În contextul autorizației de funcționare, releveul are un rol precis: dovedește că spațiul în care urmează să funcționezi există fizic cu suprafața și configurația declarată. Autoritățile – primăria, ISU, DSP – nu pot verifica, altfel, dacă spațiul este cel descris în contract, dacă suprafața este cea din acte sau dacă compartimentarea permite desfășurarea activității declarate.

Autorizația de funcționare nu este reglementată printr-un act normativ unic la nivel național, ci printr-un cadru legislativ compus din mai multe legi și, esențial, din hotărârile proprii ale fiecărui consiliu local. Aceasta explică de ce lista exactă de documente variază ușor de la un sector la altul al Bucureștiului sau de la o localitate la alta din Ilfov.

Cadrul de bază este dat de O.G. nr. 99/2000 privind comercializarea produselor și serviciilor de piață, cu normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 333/2003, care stabilesc că autoritatea locală reglementează condițiile de desfășurare a activității comerciale pe teritoriul localității. Pe această bază, consiliile locale adoptă hotărâri proprii prin care stabilesc exact documentele cerute – iar releveul sau schița spațiului apare în mod uzual în aceste liste, indiferent de sector sau localitate.

Cerința devine și mai explicită atunci când dosarul include avize de la ISU sau DSP, care au propriile cerințe tehnice legate de suprafața și configurația spațiului.

Releveul nu apare o singură dată în procesul de autorizare – el poate fi necesar la mai multe ghișee, cu scopuri ușor diferite. Înțelegerea acestui lucru te ajută să pregătești din timp documentul corect și să evite situațiile în care dosarul este respins dintr-un motiv tehnic.

Acesta este contextul cel mai frecvent. Primăria cere releveul (sau, în funcție de sector/localitate, o schiță a spațiului, un plan de situație sau un extras din documentația cadastrală) pentru a verifica:

• că suprafața utilă a spațiului corespunde cu cea declarată în contractul de închiriere sau de proprietate
• că spațiul are accesul, compartimentarea și destinația compatibile cu activitatea autorizată
• că imobilul este corect identificat și corespunde adresei menționate în dosar

Documentele de la Sectorul 4 și Sectorul 6 din București specifică explicit "releveul spațiului comercial sau schița spațiului, anexă la contract, plan de situație privind amplasarea corpurilor de clădire". Sectorul 5 cere "schița/releveul/plan de amplasament al spațiului". Formulările variază, dar scopul este același: o reprezentare grafică a spațiului real.

Dacă spațiul tău se încadrează în categoriile care necesită autorizație de securitate la incendiu conform H.G. nr. 571/2016 (modificată prin H.G. nr. 1181/2022), planul spațiului este piesa de bază a scenariului de securitate la incendiu, document obligatoriu al dosarului ISU.

Pragul general pentru spații comerciale la parter este de 200 mp arie desfășurată; pentru spații amenajate la demisol/subsol, pragul coboară la 100 mp. Nota importantă: se ia în calcul aria desfășurată, nu aria utilă. Un releveu precis al spațiului este esențial pentru a stabili corect dacă te afli sau nu în categoria care necesită autorizarea ISU.

• Atenție la prag — Dacă suprafața spațiului tău se află aproape de pragul de 200 mp (sau 100 mp pentru demisol), un releveu imprecis poate duce la o clasificare greșită. Dacă, din cauza unei măsurători eronate, te crezi sub prag și ești de fapt deasupra, funcționezi fără autorizație ISU – contravenție sancționabilă cu amenzi semnificative.

Direcția de Sănătate Publică solicită, în dosarul de notificare sau autorizare sanitară, un plan al spațiului cu compartimentarea și destinația fiecărei zone (zonă de pregătire, zonă de servire, grupuri sanitare, depozitare etc.). Acest plan este, în esență, un releveu al spațiului, adaptat cerințelor sanitare: trebuie să arate fluxurile, separarea zonelor și dotările igienico-sanitare.

Activitățile din domeniul alimentar (restaurante, cafenele, patiserii, magazine alimentare, carmangerii), al serviciilor de îngrijire corporală (saloane de coafură, cosmetică, masaj), al îngrijirii medicale și al serviciilor sociale necesită, de regulă, această autorizare.

Direcția Sanitar-Veterinară și pentru Siguranța Alimentelor cere, și ea, documentația tehnică a spațiului – inclusiv un plan care să arate zonarea, dotările și fluxul de lucru – pentru activitățile care implică manipularea produselor de origine animală.

Un releveu cerut pentru dosarul de autorizare a funcționării nu este o schiță de mână sau un plan aproximativ. El trebuie să fie un document tehnic, semnat de o persoană autorizată, cu un conținut minim care să răspundă cerințelor tuturor instituțiilor unde va fi depus.

• Scala (de regulă 1:50 sau 1:100) — Permite verificarea suprafețelor și a proporțiilor
• Cote și dimensiuni ale tuturor încăperilor — Baza pentru calculul suprafețelor exacte
• Suprafețe (utilă și construită/desfășurată) — Esențial pentru ISU (praguri de autorizare) și pentru primărie
• Compartimentarea și destinația fiecărei zone — Cerut de DSP pentru verificarea fluxurilor sanitare
• Poziția golurilor (uși, ferestre) — Necesar pentru scenariul ISU (evacuare, accese de urgență)
• Adresa exactă a spațiului și numărul cadastral — Identificare oficială, cerută de primărie
• Semnătura și parafa persoanei autorizate ANCPI — Conferă valabilitate documentului la instituții publice

Dacă releveul urmează să fie folosit și în documentația cadastrală (de exemplu, pentru actualizarea cărții funciare în cazul unui spațiu care a suferit modificări față de situația inițial înregistrată), el trebuie să respecte și formatul cerut de Regulamentul ANCPI aprobat prin Ordinul nr. 600/2023.

Înainte de a comanda releveul, verifică dacă spațiul are deja documentație tehnică actualizată (un releveu anterior, un plan din documentația cadastrală sau din proiectul de amenajare). Dacă spațiul a suferit modificări față de ultima documentație înregistrată, releveul va trebui să reflecte situația actuală, nu cea din acte.

Releveul pentru autorizația de funcționare poate fi realizat de un topograf/persoană autorizată ANCPI (pentru documentații cu valoare cadastrală) sau de un arhitect (pentru releveul de arhitectură detaliat, cu fluxuri și dotări). Pentru dosarele la ISU și DSP, arhitectul cu drept de semnătură este adesea preferabil, pentru că poate elabora și scenariul de securitate la incendiu respectiv planul de flux sanitar pe aceeași bază de măsurători.

Același releveu de bază poate fi adaptat pentru fiecare instituție: la primărie se depune planul simplificat cu suprafețe; la ISU, planul este integrat în scenariul de securitate la incendiu; la DSP, planul este însoțit de descrierea fluxurilor și a dotărilor igienico-sanitare. Este important să coordonezi aceste cerințe cu specialistul care realizează releveul, pentru a evita deplasări repetate pe teren.

Cu releveul și cu avizele ISU, DSP sau DSVSA obținute (acolo unde sunt necesare), se depune dosarul complet la primăria localității unde este situat spațiul. Termenul de răspuns variază, dar cadrul general stabilit de O.G. nr. 99/2000 și normele locale prevede, de regulă, emiterea autorizației în cel mult 30 de zile de la depunerea dosarului complet.

În Municipiul București, fiecare sector are propriul Birou/Serviciu de Autorizări Comerciale, cu propria hotărâre locală și propriile formulare-tip. Deși cerințele de fond sunt similare, există mici variații în terminologie și în documentele suplimentare solicitate.

Un element comun tuturor sectoarelor: releveul sau schița spațiului este menționat explicit în listele de documente publicate pe site-urile primăriilor. La Sectorul 4 și Sectorul 6, cerința este formulată inclusiv ca alternativă ("releveu al spațiului sau schiță, plan"), ceea ce înseamnă că, pentru spații fără documentație cadastrală, o schiță tehnică semnată de un specialist poate fi acceptată în anumite situații – totuși, releveul propriu-zis este varianta sigură, care nu lasă loc de interpretare.

Activitățile de alimentație publică (restaurante, cafenele, baruri) beneficiază de un regim mai riguros în București: dincolo de releveul de bază, este necesară, de regulă, și nota/procesul-verbal de la DSP, ceea ce înseamnă că planul tehnic al spațiului trebuie adaptat cerințelor igienico-sanitare specifice.

Spre deosebire de București, unde există o structură sectorială omogenă, în județul Ilfov fiecare unitate administrativ-teritorială – Voluntari, Otopeni, Popești-Leordeni, Pantelimon, Chitila, Bragadiru, Buftea și toate celelalte comune și orașe – are propriul cadru local de autorizare a activităților comerciale.

Practica generală din Ilfov este similară cu cea din București: releveul sau schița spațiului este cerut ca parte a dosarului, alături de actul de proprietate sau de închiriere, de avizele ISU/DSP (unde aplicabile) și de celelalte documente uzuale. Diferența față de București este că primăriile din Ilfov pot solicita uneori documente suplimentare specifice zonei (de exemplu, acte privind încadrarea teritorială sau zona urbanistică), motiv pentru care recomandăm un contact prealabil cu compartimentul de urbanism sau de autorizări comerciale al primăriei locale.

• Releveul prea vechi, care nu mai reflectă situația actuală a spațiului (recompartimentări, extinderi, modificarea golurilor)
• Schița de mână sau planul scos din proiectul de amenajare, fără cote și suprafețe calculate, care este respins ca document tehnic necorespunzător
• Lipsa semnăturii și a parafei unui specialist autorizat, care face documentul inutilizabil la instituțiile cu cerințe tehnice stricte (ISU, cadastru)
• Releveul realizat pentru o altă suprafață decât cea din contract – de exemplu, un plan care acoperă întregul etaj, în timp ce chiria acoperă doar o parte din el
• Necorectarea situației cadastrale înainte de depunerea dosarului: dacă spațiul a suferit modificări nedeclarate față de cartea funciară, apar discrepanțe care blochează autorizarea

• Realizează releveul înainte de a semna contractul de închiriere, nu după – astfel poți verifica dacă suprafața reală corespunde cu cea din anunț
• Cere un releveu cu suprafețe calculate distinct: suprafață utilă (fără ziduri), suprafață construită și suprafață desfășurată – fiecare instituție poate folosi un tip diferit
• Dacă deschizi o activitate cu risc sanitar ridicat (restaurant, salon cosmetică, cabinet medical), investește într-un releveu de arhitectură complet, cu fluxuri – îl vei folosi și la DSP, și la ISU, și la primărie, din același set de măsurători
• Păstrează releveul în format digital (PDF + DWG, dacă e posibil) – la reînnoirea autorizației sau la orice modificare ulterioară, îl actualizezi mai ușor
• Verifică întotdeauna lista actualizată de documente de pe site-ul primăriei sectorului sau localității tale, întrucât hotărârile locale pot fi modificate independent